大家好，我是老欧。最近翻了迈点研究院的《2025年中国住房租赁项目运营分析报告》，越看越觉得有意思——原来租房这件事，早已经不是“找个睡觉的盒子”那么简单了。报告里那些数据，比如家庭型租客增多、人才公寓出租率高达92%、新一线城市项目占比近半，背后藏着的，恰恰是我一直念叨的“以生活为中心”的逻辑。今天就从租房说起，聊聊存量住房怎么成为文旅和乡村振兴的破局点。

租房的本质：不是“住”，是“生活场景”的争夺战

报告里有个细节让我眼前一亮：家庭型租客占比上升，四居及以上户型供应增加了4.3%。这说明什么？租客不再是“单身狗”的代名词，而是“带着孩子的父母”“需要照顾老人的中年人”——他们要的不是一个房间，是“能装下生活的家”。

人才公寓为什么能火？报告说因为“定位精准、社群运营好”。比如杭州宁巢美地公寓，3746套房源里，不仅有健身房、共享厨房，还经常搞读书会、手工课。这哪里是租房，分明是“生活共同体”啊！这不就是我方法论里说的“多维度需求洞察”吗？租客的需求是嵌套的：内核是“安全感”，中层是“社交联结”，外层是“精神共鸣”。

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反观文旅行业，很多景区还在卖“门票+酒店”的一次性消费，乡村振兴还在搞“农家乐+采摘”的老套路。如果把租房的逻辑搬过来呢？比如乡村里的闲置农房，能不能改成“长期租赁的乡村生活体验馆”项目？针对那些想逃离城市但又需要稳定生活的数字游民，提供高速网络、共享办公空间，再加上“稻田里的瑜伽课”“非遗传承人手把手教你做竹编”——这就是需求的时空情境性：工作日是“远程办公”，周末是“自然疗愈”，长期是“身心平衡”。

存量住房的未来：从“硬件改造”到“软件运营”的升级

报告里说，500套以上的大体量项目占比达48%，因为规模经济能降低成本，但更重要的是“强大的标准化和供应链管理能力”。不过老欧觉得，未来存量住房的重点不是“越大越好”，而是“越活越好”——从“单一居住功能”升级为“生活生态系统”。

比如城市里的老旧小区改造，别只刷墙换水管，要建“共享厨房”（解决年轻人不会做饭的痛点）、“社区图书馆”（满足精神需求）、“老年活动中心”（照顾长辈）。这对应“持续体验体系设计”：功能层（住得舒服）、情感层（邻里温暖）、意义层（找到归属感）。

文旅行业可以借鉴这个思路：比如古镇里的老宅子，不是改成千篇一律的民宿，而是做成“古镇生活实验室”。一楼是“非遗手作工坊”（游客体验），二楼是“长期租赁的艺术家工作室”（稳定收入），三楼是“共享客厅”（社群活动）。这就是“多元价值网络”：生态价值（古镇风貌）、文化价值（非遗传承）、经济价值（租赁+体验收入）、社会价值（艺术家与村民的联结），形成“生态-文化-经济”的共生循环。

文旅和乡村振兴的破局点：把“租客”变成“生活共同体”的一员

报告里人才公寓的续租率高达77%，秘诀是“社群运营+情感链接”。老欧认为，这正是文旅和乡村振兴最缺的东西——不是“一次性服务”，而是“长期陪伴”。

比如乡村振兴项目，别只做“短期游客”，要做“长期居民”。针对那些想在乡村安个家的数字游民，推出“乡村生活年卡”：每年住满3个月，就能参与“有机农场种植”“乡村学校支教”“非遗保护志愿者”等活动。这就是“跨系统协同”：政府提供政策支持（闲置农房流转），企业负责运营（配套服务），村民参与经营（提供食材），租客变成“乡村共建者”——大家目标一致（乡村振兴）、能力互补（各尽其长）、文化融合（城市与乡村对话）。

再比如文旅行业的“数字游民村”：在风景优美的乡村，建“共享办公空间+民宿+社群中心”。租客不仅能远程工作，还能参加“每月一次的乡村论坛”“每周一次的自然徒步”。这就是“价值转化路径”：生态价值（自然环境）→文化价值（在地文化）→经济价值（租赁收入）→社会价值（社群凝聚），最后形成“再生循环”——租客的创作（摄影、写作）又变成乡村的宣传素材，反哺生态保护。

结语：最好的“房子”，是能让人找到“乡愁”的地方

报告里说，新一线城市租金是“成本与发展的平衡点”——既不像一线城市那么贵，又有足够的发展机会。这让我想到，文旅和乡村振兴的破局点，其实就是找到“城市与乡村的平衡点”：让城市人能在乡村找到“乡愁”，让乡村人能在本地找到“希望”。

存量住房的未来，不是“盖更多房子”，而是“让房子活起来”；文旅的未来，不是“吸引更多游客”，而是“留住更多生活家”；乡村振兴的未来，不是“搞更多项目”，而是“构建更多共生的生活共同体”。

记住：所有系统的终极使命，都是为了让“生活”更值得过。不管是城市里的租赁社区，还是乡村里的民宿，只要能让人心安，能让人找到归属感，就是最好的“房子”。

（正文完）

（如果你也在思考文旅或乡村振兴的破局点，不妨从“生活”的角度切入——看看你的项目，能不能让人流连忘返，甚至想留下来过日子？这就是“以生活为中心”的魔力。）

作者：欧永韬

（以生活为中心方法论创始人，乡村振兴实践者，文旅从业人员，蹲在乡村里感悟生活的思考者）

#乡村振兴#以生活为中心方法论#文旅破局

老欧碎碎念：关注老欧，更多干货在欧永韬的文旅宇宙等你！转发分享，让更多人醒过来。数据参考后浪研究所的《2025年轻人旅游趋势报告》，方法论参考老欧自己的以生活为中心的方法论体系。转载请注明出处，谢谢！

[老欧说]：生活不是一道单选题，而是一场无限游戏——你不需要赢过别人，只需要找到自己的生态位。

发布于：湖南省